房地产的解释

前言　用铅笔作水彩画//001章　也谈国民的财富观教育我所期待的，是引发读者的思考，而不是结束读者的思考；希望帮助读者看到存在的问题，而并不想也不敢说自己能帮读者解决问题。有些问题，“”和“总经理”说了都不算，读者自己想通才是王道。作为添头的开头//003财富观决定了一个社会的发展轨迹//006财富观影响着人一生的命运//008且看我们国家的财富观念//014国民财富观教育的缺失与偏颇//017财富观教育之我见//021应将鼓励学生致富摆在教育的台面上//022高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费//025健康财富观的几个重要方面//027第二章　北京房价能否涨到80万元/平方米——谈谈中国房价持续上涨的逻辑全国房价达到每平方米9万元，北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。由于人口老龄化，很多房子空置了，很多人就认为房价会大跌。他们不知道在决定房价的过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有黏性，涨易跌难。随口而出的数据并非信口雌黄的结论//031涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅//032推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大//035保持未来的高增长局面主要靠货币推动//042房价可以脱离市场和全国市场独立形成//044北京注定是房地产市场中的一个特例//046附录1?房价会80万元每平方米吗//048第三章　“城市病”的治理所谓就地城市化是指区域经济发展到程度后，非城市居民在原住地范围内，依托中心小城镇就地、就近实现市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表现：一是人口集聚程度比较高；二是生产方式由产业向第二、第三产业转化；三是居民享受到城市的公共服务。“北漂”的伤痛//053什么是“城市病”//056大城市为什么会出现“城市病”//058“城市病”的治理//064地铁如何才能不再拥挤//065北京城市交通规划的问题何在//069看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流//071以教育资源的合理分配疏导人口//075解决教育的“城市病”需要对症//078发展中小城市与改善中心城市环境并行不悖//079拉美国家的“城市病”应引以为戒//083调控：有形的“之手”还是无形的“市场之手”//088附录2?地铁票价该怎么涨//091第四章　为啥有些行业超有钱——金融、地产业及平台背后的货币运行现代信用货币经银行体系创造之后，必定要在经济体系的某一行业或某一消费主体手中实现其购买力，这是货币存在的本质。我们认为，近10年中国的货币运行正如放开闸门的“大水”，通过金融的“河道”，大部分涌入了地产业与平台这两大“容器”。为什么地产业容纳了多货币//099货币、信用货币与货币运行//101金融与货币创造//103地产业与融资//105平台与负债//106所谓的“高富帅”行业//108信用货币的创造//110货币政策目标的“不可能三角”//111货币与产业的关系//113“高富帅”行业的生产要素与企业家精神//114中国货币供应量//116中国社会融资总规模//118中国货币的来源//121货币增长快于经济增长不就是货币超发//123超发货币可能引起的通货膨胀问题//126超发货币、经济增长与充分就业//127附录3?津巴布韦的恶性通胀//130第五章　房地产投资与负债举债的风险体现在债权人往往高估的偿还能力，往往对利率等成本不敏感，为偿还债务经常“借新还旧”，可能把偿债压力转嫁到纳税人头上等。地产业的规模究竟有多大//135房地产吸纳了多少货币（或者地产业创造了多少货币）//137平台与举债//138性债务吸纳了多少货币//139货币通过金融业进入地产业和平台//143非银金融业的非标资产//146“后4万亿时代”来临//148附录4?因债务危机而破产的底特律//152第六章　改善类住房需求樊篱的破解及未来发展趋势中国目前依然处于以增量市场为主的阶段，即房地产市场需求的满足主要依靠新增供应。在房地产增量市场中，新增城镇人口住房需求、旧房拆迁引发住房需求、改善类住房需求被认为是新增需求的主要力量。房地产增量市场的“三驾马车”//157改善类住房需求的“前世今生”//162改善类住房需求的影响因素//165改善类住房需求的现状与樊篱//168改善类住房需求释放的限制性政策沿革//170改善类产品将迎来更大发展空间//179受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑//182改善类住房市场需求逐年增加//185资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显//186改善类住房市场政策已有所松动//189关键政策仍有待进一步放宽//194促进改善类住房需求的有序释放//196推动改善类住房的有效供给//199第七章　土地财政：从哪来，到哪去从客观上来看，土地财政增加了地方财力，使得地方有条件、有手段、大规模、一揽子地推进城镇建设，逐步完善城镇基础设施建设和地方公品与服务的提供，进而促进了国家经济总量的增长、城市经济的发展以及城市建设的加强。何为土地财政//205土地财政源起何故//206地方债务与土地财政难舍难分//210土地财政并非中国//222“卖地财政”蕴含巨大风险//225中国可以效仿国外征收物业税吗//228隐藏在卖地财政冰山下的问题本质//237